INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - ZRR (zone de revitalisation rurale)

Une fiscalité tout à fait lisible

Acquérir un logement dans une résidence de tourisme située en ZRR, c'est un peu prendre un risque sur l'avenir des lieux où l'on investit. Pour attirer l'investisseur, une incitation fiscale instaurée dès la promulgation de la loi Demessine, a été prorogée et même amplifiée.

Aujourd'hui et jusqu'en 2010, cette loi permet au contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Celle-ci est égale à 25 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 50 000 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et à 100 000 € pour les couples mariés. Cette réduction est étalée sur 6 ans maximum.

Le bénéfice de cette réduction est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence.

Par ailleurs, dès lors que la commune et les services de l'Etat du département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l'exploitant de la résidence de tourisme devra s'engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).

La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par le bailleur.

Le fait d'occuper le logement quelques semaines ne remet pas en cause l'avantage fiscal. Mais la durée totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

L'avantage fiscal peut être repris lorsque le bailleur rompt l'engagement de location pendant la période des 9 années. Rupture qui peut être constituée par la revente du logement pendant la période couverte pendant l'engagement, par une occupation supérieure à 8 semaines, par un changement de situation matrimoniale (mariage, divorce ou séparation modifiant le foyer fiscal et entraînant la création de nouveaux contribuables).

En revanche, si le changement de situation matrimoniale résulte d'un décès d'un des conjoints, le conjoint survivant reprend le dispositif à son profit.

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INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - GIRARDIN

Généralités

Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé "Loi Paul" remplace l'ancienne "Loi Pons", qui avait été mis en place en 1986. Inspiré des mêmes principes, il permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémenté de fortes réductions d'impôt. La Loi Girardin a été adoptée le 21 Juillet 2003 et s'applique uniquement aux travaux qui ont commencé après le 23 juillet 2003. Ceux entamés avant cette date, sont soumis à la Loi Paul.

Conditions

Si vous vous situez dans une tranche d'imposition supérieure à 30% et que vous voulez investir dans les Dom-Tom avec une importante réduction d'impôts, la loi Girardin possède tous les atouts pour vous séduire.
Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, .), mais également sociétés soumises à l'IS.
Logements concernés : Logements neufs situés dans les DOM-TOM, loués nus à titre de résidence principale.
Durée minimale de location : 6 ans en loi Paul, 5 ans en loi Girardin.

Fiscalité

Régime fiscal :
• Le taux de défiscalisation pour les logements locatifs "libres", c'est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est actuellement de 25% dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 40% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).
• Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location "intermédiaire", c'est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est actuellement de 40% dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).

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INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - LMP (location meublée professionnelle)

Généralités

Ce régime fiscal est adressé à des contribuables fortement imposés.

Il ne s'agit pas d'une loi mais d'un régimes fiscal attractif pour des bailleurs qui louent des appartements ou des maisons meublés en ville, à des sociétés qui recherchent ce type de logements pour des cadres en formation ou en déplacement quelques mois, à la mer, à la montagne ou à la campagne pour des vacanciers mais aussi à une clientèle de seniors par le biais des établissements pour personnes âgées dépendantes (Epad).

Conditions

Pour être éligible au statut qui répond au nom barbare de Loueur en meublé professionnel (LMP), il faut louer un appartement meublé à une personne qui n'en fait pas sa résidence principale. En une dizaine d'années, la législation a cependant évoluée. Ainsi, face à la multiplication des opérations de défiscalisation hôtelières et para-hôtelières qui permettaient aux contribuables fortement fiscalisés d'échapper à l'impôt, le législateur entreprend en 1996 d'abréger le dispositif d'imputation de déficits sur le revenu global, jugé trop favorable au contribuable. Les nouvelles dispositions fiscales affectent profondément le paysage fiscal des opérations relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'exclusion du statut de loueur en meublé professionnel qui fait alors figure d'exception dans le paysage défiscalisant.

Le principe de la location meublée

La location meublée ne fait curieusement l'objet d'aucune définition légale et présente même un caractère dual : civil sur le plan juridique et commercial sur le plan fiscal.
Elle consiste à conférer la jouissance d'un local à usage d'habitation en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. La jurisprudence exige d'ailleurs que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d'un minimum d'habitabilité.
Il y a donc location meublée lorsque le locataire peut occuper des locaux mis à sa disposition et y vivre sans nécessiter d'y adjoindre des meubles supplémentaires, (article 261 D-4°du code général des impôts). La doctrine administrative ne s'applique qu'à la location de locaux d'habitation et rappelle que « les loueurs en meublé s'entendent des personnes qui louent directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés ».

Fiscalité

LMP : pour investisseurs chevronnés
L'activité de loueur en meublé (LMP) consiste à louer un ou plusieurs logements meublés et équipés et à en tirer au moins 23 000 € de loyers bruts ou, en dessous de ce seuil, plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Par ailleurs, le loueur en meublé professionnel doit être inscrit au registre du commerce. Peuvent alors être déduits l'amortissement du bien et du mobilier, l'ensemble des frais liés à l'opération (frais de constitution, frais de gestion courante et de garanties, charges de copropriété, taxe foncière et professionnelle, frais de tenue comptable et cotisations sociales) et les intérêts d'emprunt. Si l'ensemble des charges est supérieur aux loyers, le déficit s'impute sur le revenu global des 6 années suivantes.

Avantages

Outre une économie fiscale, ce statu LMP cumule plusieurs avantages :
• La protection sociale des ayants droits : en cas d'invalidité, de décès, l'assurance du prêt rembourse le crédit. La famille dispose ainsi d'un patrimoine substantiel et de revenus immédiats. Mais aussi celle du loueur avec l'augmentation du nombre de trimestres de cotisations sociales pour le calcul du montant de la retraite.
• L'exonération des plus-values : en cas de cession, il n'y a pas d'impôt sur les plus-values après 5 ans d'activité si les revenus n'excèdent pas 250 000€ par an.
• Diminution de l'ISF en cas d'emprunt, et exonération totale de l'ISF si l'investisseur extrait de cette activité plus de la moitié des revenus du foyer et qu'il est propriétaire de plus de 26% de la société. Attention, cette double condition doit être respectée. Loueur en logement est alors un outil de travail qui échappe à l'ISF.
• Transmission du patrimoine : baisse des droits de succession de 20%(si société) et possibilité de démembrement des parts.

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INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - DISPOSITIF MALRAUX

Généralités

Cet avantage fiscal, qui permet de sauvegarder des vieilles pierres en milieu urbain, s'adresse uniquement à des contribuables fortement imposés.

La préservation du patrimoine date de 25 ans. C'est en effet, en 1962, que le ministre de la Culture André Malraux, a l'idée de sauver le cœur historique des villes victimes de dégradation des façades, d'inconfort des logements, voire d'insalubrité, les propriétaires n'y réalisant aucun travaux et engendrant le départ des locataires vers les premières tours où les appartements étaient dotés de confort.

Ainsi, les centres historiques étaient laissés à l'abandon et à la décrépitude. Il emploie alors les grands moyens, le bonus fiscal, pour intéresser les particuliers à cette aventure. Depuis sa promulgation le 4 août 1962, de nombreux quartiers historiques sur l'ensemble de l'hexagone, dans les métropoles régionales comme dans des villes moyennes ont été restaurés. Pas forcément dans les règles de l'art, malheureusement. En effet, de nombreux marchands de biens sentant l'opportunité de réaliser des affaires ont « tronçonnés» des immeubles, les découpant en petites surfaces, faisant pour tous travaux, un simple toilettage, les ont revendus à prix d'or.

Le montage financier était aussi aléatoire, valant aux investisseurs de sévères redressements fiscaux. En 1995, la loi est toilettée, gagnant en lisibilité. Ce qui n'empêche pas de faire appel à des professionnels ayant pignon sur rue ou à des notaires afin que le montage soit parfaitement en adéquation avec la loi pour éviter une requalification fiscale. Car l'administration a toujours un œil inquisiteur sur les comptes du contribuable qui profite de ses faveurs.

Situation du bien

Une opération située dans un secteur historique
L'immeuble doit être situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Le secteur sauvegardé correspond à un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles. Ces secteurs sont créés et délimités par des arrêtés interministériels ou par des décrets de conseil d'Etat. Les ZPPAUP obéissent aux mêmes objectifs, mais sont décidées par un arrêté du préfet de Région. Dans tous les cas, les travaux sont subordonnés à une déclaration d'utilité publique.

Obligations et contraintes

Les obligations et contraintes à respecter
> Avant de commencer les travaux, le ou les propriétaires -regroupés alors en association foncière urbaine (AFU)- doivent recevoir le feu vert du préfet sous la forme d'une autorisation spéciale.
> Les travaux sont supervisés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) qui n'hésitent pas à faire refaire les détails plusieurs fois. D'où un allongement de la durée des travaux et de leur coût.
> Le propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé à l'usage de résidence principale du locataire et pendant une durée minimale de 6 ans. Il s'agit d'un loyer totalement libre et en aucun cas conventionné comme dans le dispositif Borloo ancien. La location prend effet à compter de la signature du bail, celle-ci devant intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.

Déduction du déficit foncier

Un déficit foncier imputable sans limite sur le revenu global
Dès l'instant où l'opération remplit toutes les conditions, l'investisseur peut déduire, de son revenu global, sans limitation de montant, la totalité du déficit foncier provenant des dépenses suivantes uniquement occasionnées par des travaux :
> Les dépenses dues aux travaux de démolition imposés lors de la délivrance du permis de construire ;
> Les travaux de reconstruction induits par ceux de démolition (réfection de toiture, des murs extérieurs) ;
> Les dépenses de restauration et de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation( combles, grenier), sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.

Si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l'excédent est reportable sur le revenu imposable des six années suivantes. La partie des déficits provenant des intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - SCELLIER MEUBLE

Généralités

Ce régime fiscal est adressé à des contribuables fortement imposés.

Il ne s'agit pas d'une loi mais d'un régimes fiscal attractif pour des bailleurs qui louent des appartements ou des maisons meublés en ville, à des sociétés qui recherchent ce type de logements pour des cadres en formation ou en déplacement quelques mois, à la mer, à la montagne ou à la campagne pour des vacanciers mais aussi à une clientèle de seniors par le biais des établissements pour personnes âgées dépendantes (Epad).

Pour être éligible au statut qui répond au nom barbare de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut louer un appartement meublé à une personne qui n'en fait pas sa résidence principale. En une dizaine d'années, la législation a cependant évoluée. Ainsi, face à la multiplication des opérations de défiscalisation hôtelières et para-hôtelières qui permettaient aux contribuables fortement fiscalisés d'échapper à l'impôt, le législateur entreprend en 1996 d'abréger le dispositif d'imputation de déficits sur le revenu global, jugé
trop favorable au contribuable. Les nouvelles dispositions fiscales affectent profondément le paysage fiscal des opérations relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'exclusion du statut de loueur en meublé professionnel qui fait alors figure d'exception dans le paysage défiscalisant.

Le principe de la location meublée

La location meublée ne fait curieusement l'objet d'aucune définition légale et présente même un caractère dual : civil sur le plan juridique et commercial sur le plan fiscal.

Elle consiste à conférer la jouissance d'un local à usage d'habitation en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. La jurisprudence exige d'ailleurs que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d'un minimum d'habitabilité.

Il y a donc location meublée lorsque le locataire peut occuper des locaux mis à sa disposition et y vivre sans nécessiter d'y adjoindre des meubles supplémentaires, (article 261 D-4°du code général des impôts). La doctrine administrative ne s'applique qu'à la location de locaux d'habitation et rappelle que « les loueurs en meublé s'entendent des personnes qui louent directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés ».

Fiscalité

Scellier Meublé pour des primo-investisseurs

Les règles applicables aux loueurs « non professionnels » sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les recettes, qui ne doivent pas dépasser 23 000 € brut par an, sont constituées par le montant des loyers hors taxe encaissés ou non. Cette règle, propre aux BIC est différente de celle qui s'applique aux revenus fonciers où seuls les loyers effectivement encaissés sont déclarés. Coté charges et

amortissements sont déduits les factures d'entretien et de réparations, la taxe foncière, la taxe professionnelle, les frais de gestion, les frais d'assurance, l'amortissement des locaux, l'amortissement du matériel et du mobilier, les intérêts d'emprunt si le bien financé est à l'actif. En revanche, l'assiette foncière ne peut être amortie.

Fiscalement, les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas autorisés à imputer les déficits fiscaux qu'ils subissent sur leur revenu global. Ils appartiennent à la famille des BIC non professionnels. Ce qui signifie que les déficits non déductibles ne peuvent être imputés que sur les déficits tirés d'activités de même nature. En revanche, le statut de LMNP permet de générer des revenus locatifs non imposables avec la fiscalité du meublé et ainsi, se constituer un solide complément de retraite. L'ensemble des frais et amortissements compense fiscalement les revenus locatifs. Au final, c'est un bon départ pour primo investisseurs qui souhaitent devenir par la suite loueurs en meublé professionnel. 
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INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - DISPOSITIF SCELLIER

Généralités

La loi de finances pour 2010 ne remet pas en cause les dispositions prises antérieurement pour un investissement Scellier. Le dispositif Scellier repose sur le principe de la réduction d'impôt. En effet, alors que la déduction au titre de l’amortissement procure à l’investisseur un avantage fiscal dont l’importance est proportionnelle à son taux d’imposition, la réduction d’impôt a le mérite d’afficher pour chaque investisseur une réduction d’impôt égale. Elle est calculée sur le prix de revient du
logement retenu dans la limite de 300.000€. Ainsi, la base de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’investissement au cours d’une même année ne peut excéder les 300.000€.

Réduction d'impôt

En 2010, le taux de réduction d’impôt reste inchangé à 25 %. La réduction maximale est toujours de 75.000€. Elle est étalée sur 9 ans, à parts égales, ce qui représente une réduction maximale de 8.333€ par an.A titre d’exemple : un investisseur achète en mars 2010, un logement neuf pour un
montant de 200.000€. Il va alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 50.000€ (25 % de 200.000€) répartie à hauteur de 5.555€ par an, au titre de l’impôt sur les revenus des années 2010 à 2018.
Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu du contribuable, l’excédent
peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse. C’est, bien sûr, un avantage important puisqu’il permet de bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt même si au titre d’une année, l’impôt dû n’est pas suffisant pour en autoriser
l’imputation totale.
Par exemple, un investisseur acquiert un appartement neuf en 2010 qui lui ouvre droit à 3.500€ au titre de la réduction d’impôt. Or, il n’est redevable que de 2.500€ au titre de l’impôt sur le revenu de
cette même année. Il peut imputer les 2 500 euros de la réduction, ce qui va annuler sa facture fiscale et garder les 1 000 euros restant pour les déduire de l’impôt sur le revenu de l’année suivante.

En Scellier "social ou intermédiaire"

Lorsque le logement acquis est donné dans le secteur intermédiaire avec un plafond de revenus des locataires identiques à ceux retenus dans le dispositif Borloo neuf et sous réserve que la location se poursuive au-delà des 9 ans, sur 12 ou 15 ans, l’investisseur peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2 % du prix du logement pendant six années supplémentaires, par
période de trois ans. Ce qui porte le taux de la réduction à 37 % (25 % +12 %) pour un achat réalisé en 2010. Là encore si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur le revenu dû au titre des six années suivantes.

La réduction d’impôt se cumule-t-elle avec d’autres incitations fiscales ?

La réduction d’impôt ne peut se cumuler avec les dispositifs Malraux, Girardin, l’investissement en résidence de tourisme ou les monuments historiques.
Depuis la loi de Finances pour 2010, il est également impossible de cumuler le prêt locatif social (PLS) qui ouvre notamment droit à l’exonération de la taxe foncière et au taux réduit de TVA à 5,5 % avec le dispositif Scellier.

Logements concernés

Les logements concernés sont :

 
• les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
• les logements que l’investisseur a fait construire ou qui font l’objet d’un permis de construire sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit celle de cette demande ;
• les locaux acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 affectés initialement à un autre usage que le logement et transformés en logements sous réserve que les travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit cette acquisition ;
• les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation ;
• les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 qui ne satisfont pas aux critères de décence et qui font l’objet, de la part du contribuable, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs.

Le logement doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (article 104 de la loi de Finances pour 2009). En 2010, les logements doivent répondre aux exigences de l’article L.111-9, c'est-à-dire à la RT 2000 pour les permis de construire obtenus avant septembre 2006 et RT 2005 pour les permis de construire obtenus ultérieurement.

Obligations de l'investisseur

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit observer un certain nombre d’obligations sous réserve de se voir refuser l’avantage fiscal ou de le voir requalifier ultérieurement.

• Louer pour une durée de 9 ans, la location devant prendre effet dans les 12 mois suivants l’acquisition ou l’achèvement de la construction. Une prorogation de deux fois 3 ans (soit 12 ou 15 ans) est possible dans le cas du « Scellier social ».
• Louer un logement nu à titre d’habitation principale pour le locataire
• Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal. En Scellier classique, il peut être ascendant ou descendant de l’investisseur. En Scellier « social ou intermédiaire », c’est impossible, sauf au bout de trois ans où l’investisseur peut suspendre son engagement de location pour loger ascendant ou descendant pendant neuf ans au plus. Dans ce cas, il ne peut profiter de la réduction d’impôt ni de l’abattement forfaitaire de 30 % mais peut à nouveau en être bénéficiaire quand il va relouer à un tiers.

Le loyer est plafonné selon trois zones A, B1, B2. Le plafond correspond au prix du marché. Rien n’empêche le bailleur de louer à un prix inférieur, l’essentiel étant que le bien soit loué. En Scellier classique, les plafonds de loyers sont de :

• 21,65 €/m2 en zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, genevois français),
• 15,05 €/m2 en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, pourtour méditerranéen),
• 12,31 €/m2 en zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus).

En Scellier « social » ou « intermédiaire », les plafonds de loyers sont de :

• 17,33 €/m2 en zone A,
• 12,04 €/m2 en zone B1,
•  9,85 €/m2 en zone B2.

En ce qui concerne la zone C, dès l’instant où la commune fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement après avis du maire de la commune ou du président de l’établissement  public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme, la réduction d’impôt peut être accordée aux investisseurs pour les revenus procurés en 2010. Cette dérogation s’applique à l’ensemble du territoire de la commune.
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INFOS PRATIQUES - PLUS-VALUE IMMOBILIERE

La vente d'un bien immobilier permet à coup sûr de réaliser une plus-value. Cependant, comme pour tous les revenus, la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente d'un bien est taxée. Après application d'un certain nombre de correctifs, un impôt est retenu sur votre prix de vente au taux forfaitaire de 27 %. C'est le notaire qui est chargé par la loi de le collecter pour le compte du Trésor Public.

La fiscalité concernant la plus-value a été entièrement remaniée depuis le 1er
janvier 2004.

Vous pouvez bénéficier de cinq cas d'exonérations :

- si la vente concerne le logement qui constitue votre résidence principale,
(soit depuis l'acquisition du bien ou son achèvement, soit postérieurement à
cette date, à la condition que le logement soit votre résidence principale
depuis au moins 5 ans), et sous réserve que vous n'ayez pas déménagé depuis
plus d'un an au jour de la vente chez le notaire. L'exonération porte également
sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale
cédée ;

- si la vente concerne un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans ;

- si la vente concerne un bien à un prix inférieur à 15.000 € ;

- si la vente est effectuée par les titulaires de pensions de vieillesse ou de
certaines cartes d'invalidité (2ème et 3ème catégorie), sous certaines
conditions ;

- s'il s'agit d'une expropriation dès lors que le prix est réinvesti dans les 12 mois
suivants.

Des exonérations s'appliquent aussi, sous certaines conditions, aux contribuables non domiciliés en France.
 

Si vous ne bénéficiez d'aucune exonération, vous pouvez cependant, pour le calcul de la plus-value :

Déduire de votre prix de vente

-   la commission d'agence,

-   les frais de diagnostics obligatoire

-   les frais de mainlevée d'hypothèque

Ajouter à votre prix d'acquisition

-   les frais d'acquisition (forfait de 7,5% du prix) ou de règlement de succession pour leur montant réel

-   certains travaux sur facture justificative (après 5 ans, une majoration de 15% forfaitaire est admise, sans justificatifs, pour les immeubles bâtis)

Si la différence entre les prix de vente et d'acquisition ainsi corrigés font ressortir une plus-value, elle sera réduite de 10% par année, à compter de la 5ème année.

Attention ! Il existe de nombreux cas particuliers, renseignez-vous. 

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INFOS PRATIQUES - DIAGNOSTICS

AMIANTE

Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition
à l'amiante dans les immeubles bâtis.

Cadre juridique :

Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre
1997.

Les biens immobiliers concernés :

Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage
d'habitation comportant un seul logement.

Champ d'application :

Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980).

Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996).

Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997).

Méthodologie :

Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la
présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.

En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des
matériaux et établit une grille d'évaluation.

Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique
des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux
appropriés.


TERMITES

L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont
contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à
protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.

Cadre juridique :

Loi n° 99-471 du 18 juin 1999.

Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000.

Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire.

Les biens immobiliers concernés :

Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à
court terme.

Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée
à la connaissance du public dans des conditions très précises.

En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou
susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit
être annexé.

Méthodologie :

L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité
d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.


PLOMB

Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb
dans les peintures.

Cadre juridique :

Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.

Les biens immobiliers concernés :

Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé
dans une zone dite " à risque ".

Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent
l'ensemble de son département dans une telle zone.

Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un
contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié.

L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.

Méthodologie (préconisée)  :

Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à
fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel.

Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des
mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant
du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.

Ce tableau conduit aux remarques suivantes :

- la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels,
actuellement.

- La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne
concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues.

- Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont
rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris.

- Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la
mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa
propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son
acquéreur.


LOI CARREZ (du nom de son auteur, le député
Carrez)

Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des
lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété
dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.

L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction
au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

- une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle
doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter
de l'acte authentique de vente.

- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de
plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai
d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Deux observations importantes :

L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les
maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de
copropriété dite horizontale).

Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel
pour faire procéder au mesurage de son bien.

Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans
en sa possession.

Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et
des actions en diminution du prix ont été intentées.

Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches
(amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les
transactions.


DIAGNOSTIC
GAZ

Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz sera bientôt nécessaire : LOI
n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et
au service public de l'énergie .

A compter du 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une
installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire
un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors
de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).

Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et
des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité
des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour
leur mise en conformité.

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une
installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie
pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que
si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique
constatant la réalisation de la vente.

Ce diagnostic concerne toutes type d'installation et de production individuelle
d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des
appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :

la tuyauterie fixe

le raccordement au gaz

la ventilation de la pièce

la combustion

Ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de
chaleur ou d'eaux chaude telles que définies à l'article 2 de l'arrêté du 2
août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.

Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant
l'installation sans démontage hormis celles mentionnées dans la norme XP P
45-500. Ce contrôle ne garantie pas les modifications susceptibles d'être
effectuées après son passage.

Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte
authentique par un expert certifié par un organisme accrédité NF EN ISO 17024.

Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en
Conseil d'Etat.

En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un
logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en
conformité de l'installation existante).

DPE

Le concept de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les
bâtiments est issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur
la performance énergétique des bâtiments, qui demande aux Etats membres de
renforcer la réglementation des bâtiments neufs, de mettre en place des
réglementations lors des rénovations, d'instaurer l'inspection des chaudières
et des systèmes de climatisation et de rendre obligatoire l'établissement d'un
certificat de performance énergétique (appelé ultérieurement par la France,
diagnostic) à la vente, à la location et à la construction.

Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le
vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret
permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les
bâtiments. Deux arrêtés d'application, datés du 15 septembre 2006, ont été
publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006.

Ce diagnostic, réalisé par un professionnel, permet d'identifier les
consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en
vente.

La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une
estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette
suivante :

- une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour
l'électroménager et désormais les voitures)

- une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de
serre.

Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un
diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la
base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic
comprendra également des recommandations techniques qui permettront au
propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser
l'énergie.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très
directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage
; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais
elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et
bâtiments mis en vente.

DIAGNOSTIC
ELECTRIQUE





La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de
l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en
France.

Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité
privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage
d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection
de cette installation.

Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de
courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic
électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de
l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles.

Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de
l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.



État de l'installation intérieure d'électricité



Il est définit par les articles R. 134-10 à R. 134-13 du CCH

Entrée en vigueur : Les articles R. 134-10 à R. 134-13 du code de la
construction et de l'habitation entrent en vigueur le 1er juillet 2008.

Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage
d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci
date de plus de quinze ans.

Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple
modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3
ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.

Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux
exigences méthodologiques susmentionnées.

Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux
à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général
de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes
d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des
canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant les
matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour
leur choix et leur mise en œuvre.



Objectif : Exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques:

• d'un appareil général de commande et de protection,
       et de son accessibilité ;
• d'au moins un dispositif différentiel de
       sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de
       l'installation électrique ;
• d'un dispositif de protection contre les
       surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• d'une liaison équipotentielle et d'une
       installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux
       contenant une baignoire ou une douche ;

L'état de l'installation intérieure
d'électricité identifie :

• les matériels électriques vétustes, inadaptés à
       l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments
       sous tension ;
• les conducteurs non protégés mécaniquement.

Nota : Ce diagnostic ne constitue
pas un contrôle de la conformité de l'installation électriquevis-à-vis de la
réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.

Ainsi en cas de constat de danger sur l'installation, il est de la
responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les
diagnostiqueurs n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation ou son
alimentation.

Le montant de cet état devrait se situer dans une fourchette de 100 € à 200 €,
suivant les configurations (taille du logement, état de l'installation…)



Méthode :

1. Liste des points - Examen visuel – Essai -
        Mesurage
2. Identification des Anomalies : (1) Référence des
        anomalies selon la norme XP C 16-600
3. Objectif des dispositions et description des
        risques encourus en fonction des anomalies identifiées
   
        Par exemple = B1 : Appareil général de commande et de protection :
        Appareil inadapté ne permet pas d'assurer cette fonction de coupure en cas
        de danger, d'incendie, ou d'intervention sur l'installation électrique.
       
4. Synthèse de l'état de l'installation intérieure
        d'électricité
   
        >> L'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune
        anomalie.
   
        >> L'installation intérieure d'électricité comporte une ou des
        anomalies qui devront faire l'objet d'un traitement .
   
        Les anomalies constatées concernent :
 
• L'appareil général de commande et de protection
        et son accessibilité
 
• La protection différentielle à l'origine de
        l'installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de
        mise à la terre.
 
• La protection contre les surintensités adaptée à
        la section des conducteurs, sur chaque circuit.
 
• L'adéquation de la liaison équipotentielle et de
        l'installation électrique aux conditions particulières des locaux
        contenant une baignoire ou une douche.
 
• Des matériels électriques vétustes, inadaptés à
        l'usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments
        sous tension.
 
• Des conducteurs non protégés mécaniquement.

L'installation intérieure
d'électricité n'était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de
fonctionnement des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel
n'ont pu être effectuées.

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