INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - SCELLIER MEUBLE

Généralités

Ce régime fiscal est adressé à des contribuables fortement imposés.

Il ne s'agit pas d'une loi mais d'un régimes fiscal attractif pour des bailleurs qui louent des appartements ou des maisons meublés en ville, à des sociétés qui recherchent ce type de logements pour des cadres en formation ou en déplacement quelques mois, à la mer, à la montagne ou à la campagne pour des vacanciers mais aussi à une clientèle de seniors par le biais des établissements pour personnes âgées dépendantes (Epad).

Pour être éligible au statut qui répond au nom barbare de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut louer un appartement meublé à une personne qui n'en fait pas sa résidence principale. En une dizaine d'années, la législation a cependant évoluée. Ainsi, face à la multiplication des opérations de défiscalisation hôtelières et para-hôtelières qui permettaient aux contribuables fortement fiscalisés d'échapper à l'impôt, le législateur entreprend en 1996 d'abréger le dispositif d'imputation de déficits sur le revenu global, jugé
trop favorable au contribuable. Les nouvelles dispositions fiscales affectent profondément le paysage fiscal des opérations relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'exclusion du statut de loueur en meublé professionnel qui fait alors figure d'exception dans le paysage défiscalisant.

Le principe de la location meublée

La location meublée ne fait curieusement l'objet d'aucune définition légale et présente même un caractère dual : civil sur le plan juridique et commercial sur le plan fiscal.

Elle consiste à conférer la jouissance d'un local à usage d'habitation en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. La jurisprudence exige d'ailleurs que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d'un minimum d'habitabilité.

Il y a donc location meublée lorsque le locataire peut occuper des locaux mis à sa disposition et y vivre sans nécessiter d'y adjoindre des meubles supplémentaires, (article 261 D-4°du code général des impôts). La doctrine administrative ne s'applique qu'à la location de locaux d'habitation et rappelle que « les loueurs en meublé s'entendent des personnes qui louent directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés ».

Fiscalité

Scellier Meublé pour des primo-investisseurs

Les règles applicables aux loueurs « non professionnels » sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les recettes, qui ne doivent pas dépasser 23 000 € brut par an, sont constituées par le montant des loyers hors taxe encaissés ou non. Cette règle, propre aux BIC est différente de celle qui s'applique aux revenus fonciers où seuls les loyers effectivement encaissés sont déclarés. Coté charges et

amortissements sont déduits les factures d'entretien et de réparations, la taxe foncière, la taxe professionnelle, les frais de gestion, les frais d'assurance, l'amortissement des locaux, l'amortissement du matériel et du mobilier, les intérêts d'emprunt si le bien financé est à l'actif. En revanche, l'assiette foncière ne peut être amortie.

Fiscalement, les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas autorisés à imputer les déficits fiscaux qu'ils subissent sur leur revenu global. Ils appartiennent à la famille des BIC non professionnels. Ce qui signifie que les déficits non déductibles ne peuvent être imputés que sur les déficits tirés d'activités de même nature. En revanche, le statut de LMNP permet de générer des revenus locatifs non imposables avec la fiscalité du meublé et ainsi, se constituer un solide complément de retraite. L'ensemble des frais et amortissements compense fiscalement les revenus locatifs. Au final, c'est un bon départ pour primo investisseurs qui souhaitent devenir par la suite loueurs en meublé professionnel. 
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