INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - DISPOSITIF SCELLIER

Généralités

La loi de finances pour 2010 ne remet pas en cause les dispositions prises antérieurement pour un investissement Scellier. Le dispositif Scellier repose sur le principe de la réduction d'impôt. En effet, alors que la déduction au titre de l’amortissement procure à l’investisseur un avantage fiscal dont l’importance est proportionnelle à son taux d’imposition, la réduction d’impôt a le mérite d’afficher pour chaque investisseur une réduction d’impôt égale. Elle est calculée sur le prix de revient du
logement retenu dans la limite de 300.000€. Ainsi, la base de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’investissement au cours d’une même année ne peut excéder les 300.000€.

Réduction d'impôt

En 2010, le taux de réduction d’impôt reste inchangé à 25 %. La réduction maximale est toujours de 75.000€. Elle est étalée sur 9 ans, à parts égales, ce qui représente une réduction maximale de 8.333€ par an.A titre d’exemple : un investisseur achète en mars 2010, un logement neuf pour un
montant de 200.000€. Il va alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 50.000€ (25 % de 200.000€) répartie à hauteur de 5.555€ par an, au titre de l’impôt sur les revenus des années 2010 à 2018.
Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu du contribuable, l’excédent
peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse. C’est, bien sûr, un avantage important puisqu’il permet de bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt même si au titre d’une année, l’impôt dû n’est pas suffisant pour en autoriser
l’imputation totale.
Par exemple, un investisseur acquiert un appartement neuf en 2010 qui lui ouvre droit à 3.500€ au titre de la réduction d’impôt. Or, il n’est redevable que de 2.500€ au titre de l’impôt sur le revenu de
cette même année. Il peut imputer les 2 500 euros de la réduction, ce qui va annuler sa facture fiscale et garder les 1 000 euros restant pour les déduire de l’impôt sur le revenu de l’année suivante.

En Scellier "social ou intermédiaire"

Lorsque le logement acquis est donné dans le secteur intermédiaire avec un plafond de revenus des locataires identiques à ceux retenus dans le dispositif Borloo neuf et sous réserve que la location se poursuive au-delà des 9 ans, sur 12 ou 15 ans, l’investisseur peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2 % du prix du logement pendant six années supplémentaires, par
période de trois ans. Ce qui porte le taux de la réduction à 37 % (25 % +12 %) pour un achat réalisé en 2010. Là encore si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur le revenu dû au titre des six années suivantes.

La réduction d’impôt se cumule-t-elle avec d’autres incitations fiscales ?

La réduction d’impôt ne peut se cumuler avec les dispositifs Malraux, Girardin, l’investissement en résidence de tourisme ou les monuments historiques.
Depuis la loi de Finances pour 2010, il est également impossible de cumuler le prêt locatif social (PLS) qui ouvre notamment droit à l’exonération de la taxe foncière et au taux réduit de TVA à 5,5 % avec le dispositif Scellier.

Logements concernés

Les logements concernés sont :

 
• les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
• les logements que l’investisseur a fait construire ou qui font l’objet d’un permis de construire sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit celle de cette demande ;
• les locaux acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 affectés initialement à un autre usage que le logement et transformés en logements sous réserve que les travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit cette acquisition ;
• les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation ;
• les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 qui ne satisfont pas aux critères de décence et qui font l’objet, de la part du contribuable, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs.

Le logement doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (article 104 de la loi de Finances pour 2009). En 2010, les logements doivent répondre aux exigences de l’article L.111-9, c'est-à-dire à la RT 2000 pour les permis de construire obtenus avant septembre 2006 et RT 2005 pour les permis de construire obtenus ultérieurement.

Obligations de l'investisseur

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit observer un certain nombre d’obligations sous réserve de se voir refuser l’avantage fiscal ou de le voir requalifier ultérieurement.

• Louer pour une durée de 9 ans, la location devant prendre effet dans les 12 mois suivants l’acquisition ou l’achèvement de la construction. Une prorogation de deux fois 3 ans (soit 12 ou 15 ans) est possible dans le cas du « Scellier social ».
• Louer un logement nu à titre d’habitation principale pour le locataire
• Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal. En Scellier classique, il peut être ascendant ou descendant de l’investisseur. En Scellier « social ou intermédiaire », c’est impossible, sauf au bout de trois ans où l’investisseur peut suspendre son engagement de location pour loger ascendant ou descendant pendant neuf ans au plus. Dans ce cas, il ne peut profiter de la réduction d’impôt ni de l’abattement forfaitaire de 30 % mais peut à nouveau en être bénéficiaire quand il va relouer à un tiers.

Le loyer est plafonné selon trois zones A, B1, B2. Le plafond correspond au prix du marché. Rien n’empêche le bailleur de louer à un prix inférieur, l’essentiel étant que le bien soit loué. En Scellier classique, les plafonds de loyers sont de :

• 21,65 €/m2 en zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, genevois français),
• 15,05 €/m2 en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, pourtour méditerranéen),
• 12,31 €/m2 en zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus).

En Scellier « social » ou « intermédiaire », les plafonds de loyers sont de :

• 17,33 €/m2 en zone A,
• 12,04 €/m2 en zone B1,
•  9,85 €/m2 en zone B2.

En ce qui concerne la zone C, dès l’instant où la commune fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement après avis du maire de la commune ou du président de l’établissement  public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme, la réduction d’impôt peut être accordée aux investisseurs pour les revenus procurés en 2010. Cette dérogation s’applique à l’ensemble du territoire de la commune.
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