INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - DISPOSITIF MALRAUX

Généralités

Cet avantage fiscal, qui permet de sauvegarder des vieilles pierres en milieu urbain, s'adresse uniquement à des contribuables fortement imposés.

La préservation du patrimoine date de 25 ans. C'est en effet, en 1962, que le ministre de la Culture André Malraux, a l'idée de sauver le cœur historique des villes victimes de dégradation des façades, d'inconfort des logements, voire d'insalubrité, les propriétaires n'y réalisant aucun travaux et engendrant le départ des locataires vers les premières tours où les appartements étaient dotés de confort.

Ainsi, les centres historiques étaient laissés à l'abandon et à la décrépitude. Il emploie alors les grands moyens, le bonus fiscal, pour intéresser les particuliers à cette aventure. Depuis sa promulgation le 4 août 1962, de nombreux quartiers historiques sur l'ensemble de l'hexagone, dans les métropoles régionales comme dans des villes moyennes ont été restaurés. Pas forcément dans les règles de l'art, malheureusement. En effet, de nombreux marchands de biens sentant l'opportunité de réaliser des affaires ont « tronçonnés» des immeubles, les découpant en petites surfaces, faisant pour tous travaux, un simple toilettage, les ont revendus à prix d'or.

Le montage financier était aussi aléatoire, valant aux investisseurs de sévères redressements fiscaux. En 1995, la loi est toilettée, gagnant en lisibilité. Ce qui n'empêche pas de faire appel à des professionnels ayant pignon sur rue ou à des notaires afin que le montage soit parfaitement en adéquation avec la loi pour éviter une requalification fiscale. Car l'administration a toujours un œil inquisiteur sur les comptes du contribuable qui profite de ses faveurs.

Situation du bien

Une opération située dans un secteur historique
L'immeuble doit être situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Le secteur sauvegardé correspond à un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles. Ces secteurs sont créés et délimités par des arrêtés interministériels ou par des décrets de conseil d'Etat. Les ZPPAUP obéissent aux mêmes objectifs, mais sont décidées par un arrêté du préfet de Région. Dans tous les cas, les travaux sont subordonnés à une déclaration d'utilité publique.

Obligations et contraintes

Les obligations et contraintes à respecter
> Avant de commencer les travaux, le ou les propriétaires -regroupés alors en association foncière urbaine (AFU)- doivent recevoir le feu vert du préfet sous la forme d'une autorisation spéciale.
> Les travaux sont supervisés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) qui n'hésitent pas à faire refaire les détails plusieurs fois. D'où un allongement de la durée des travaux et de leur coût.
> Le propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé à l'usage de résidence principale du locataire et pendant une durée minimale de 6 ans. Il s'agit d'un loyer totalement libre et en aucun cas conventionné comme dans le dispositif Borloo ancien. La location prend effet à compter de la signature du bail, celle-ci devant intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.

Déduction du déficit foncier

Un déficit foncier imputable sans limite sur le revenu global
Dès l'instant où l'opération remplit toutes les conditions, l'investisseur peut déduire, de son revenu global, sans limitation de montant, la totalité du déficit foncier provenant des dépenses suivantes uniquement occasionnées par des travaux :
> Les dépenses dues aux travaux de démolition imposés lors de la délivrance du permis de construire ;
> Les travaux de reconstruction induits par ceux de démolition (réfection de toiture, des murs extérieurs) ;
> Les dépenses de restauration et de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation( combles, grenier), sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.

Si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l'excédent est reportable sur le revenu imposable des six années suivantes. La partie des déficits provenant des intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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