INFOS PRATIQUES - DEFISCALISATION - LMP (location meublée professionnelle)

Généralités

Ce régime fiscal est adressé à des contribuables fortement imposés.

Il ne s'agit pas d'une loi mais d'un régimes fiscal attractif pour des bailleurs qui louent des appartements ou des maisons meublés en ville, à des sociétés qui recherchent ce type de logements pour des cadres en formation ou en déplacement quelques mois, à la mer, à la montagne ou à la campagne pour des vacanciers mais aussi à une clientèle de seniors par le biais des établissements pour personnes âgées dépendantes (Epad).

Conditions

Pour être éligible au statut qui répond au nom barbare de Loueur en meublé professionnel (LMP), il faut louer un appartement meublé à une personne qui n'en fait pas sa résidence principale. En une dizaine d'années, la législation a cependant évoluée. Ainsi, face à la multiplication des opérations de défiscalisation hôtelières et para-hôtelières qui permettaient aux contribuables fortement fiscalisés d'échapper à l'impôt, le législateur entreprend en 1996 d'abréger le dispositif d'imputation de déficits sur le revenu global, jugé trop favorable au contribuable. Les nouvelles dispositions fiscales affectent profondément le paysage fiscal des opérations relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'exclusion du statut de loueur en meublé professionnel qui fait alors figure d'exception dans le paysage défiscalisant.

Le principe de la location meublée

La location meublée ne fait curieusement l'objet d'aucune définition légale et présente même un caractère dual : civil sur le plan juridique et commercial sur le plan fiscal.
Elle consiste à conférer la jouissance d'un local à usage d'habitation en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. La jurisprudence exige d'ailleurs que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d'un minimum d'habitabilité.
Il y a donc location meublée lorsque le locataire peut occuper des locaux mis à sa disposition et y vivre sans nécessiter d'y adjoindre des meubles supplémentaires, (article 261 D-4°du code général des impôts). La doctrine administrative ne s'applique qu'à la location de locaux d'habitation et rappelle que « les loueurs en meublé s'entendent des personnes qui louent directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés ».

Fiscalité

LMP : pour investisseurs chevronnés
L'activité de loueur en meublé (LMP) consiste à louer un ou plusieurs logements meublés et équipés et à en tirer au moins 23 000 € de loyers bruts ou, en dessous de ce seuil, plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Par ailleurs, le loueur en meublé professionnel doit être inscrit au registre du commerce. Peuvent alors être déduits l'amortissement du bien et du mobilier, l'ensemble des frais liés à l'opération (frais de constitution, frais de gestion courante et de garanties, charges de copropriété, taxe foncière et professionnelle, frais de tenue comptable et cotisations sociales) et les intérêts d'emprunt. Si l'ensemble des charges est supérieur aux loyers, le déficit s'impute sur le revenu global des 6 années suivantes.

Avantages

Outre une économie fiscale, ce statu LMP cumule plusieurs avantages :
• La protection sociale des ayants droits : en cas d'invalidité, de décès, l'assurance du prêt rembourse le crédit. La famille dispose ainsi d'un patrimoine substantiel et de revenus immédiats. Mais aussi celle du loueur avec l'augmentation du nombre de trimestres de cotisations sociales pour le calcul du montant de la retraite.
• L'exonération des plus-values : en cas de cession, il n'y a pas d'impôt sur les plus-values après 5 ans d'activité si les revenus n'excèdent pas 250 000€ par an.
• Diminution de l'ISF en cas d'emprunt, et exonération totale de l'ISF si l'investisseur extrait de cette activité plus de la moitié des revenus du foyer et qu'il est propriétaire de plus de 26% de la société. Attention, cette double condition doit être respectée. Loueur en logement est alors un outil de travail qui échappe à l'ISF.
• Transmission du patrimoine : baisse des droits de succession de 20%(si société) et possibilité de démembrement des parts.

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